I valori immobiliari delle case in montagna

Il mercato delle seconde case in quota è caratterizzato da un trend al ribasso. Un’indagine statistica sulle compravendite conferma il dato e indica come nei primi sei mesi del 2014 la crisi si è puntualmente fatta sentire in particolare in Piemonte, dove è stato segnalato il ribasso dei prezzi più forte, con un -4,5 per cento, seguito dal Trentino Alto Adige, con -3,3 per cento, e dalla Valle d’Aosta, che chiude con -3 per cento.Ill Veneto ha decisamente contenuto le perdite, “congelandole” a quota -0,6 per cento. L' aumento della tassazione e incertezza economica generale sono le due motivazioni principali di questa situazione. La location che in passato era ritenuta determinante per le scelte d’acquisto, è diventata una variabile secondaria: la prima cosa che guarda oggi chi compra casa in montagna è il prezzo. Questo fenomeno ha determinato lo spostamento di acquisti di seconda casa in località meno turistiche, ma che offrono abitazioni a prezzi più vantaggiosi. Le tipologie più ricercate sono il bilocale e il trilocale. Il potenziale acquirente pone maggiore attenzione all’efficienza energetica per contenere i costi. Zone ben servite, vicine agli impianti di risalita e in posizioni soleggiate sono le mete ambite dagli appassionati di sci.
Valle d’Aosta
Gli acquisti a scopo turistico a Saint Vincent (-6,9 per cento) provengono da lombardi, liguri e piemontesi. Chi cerca dispone di un budget che oscilla da 100 mila euro per gli appartamenti (monolocali e bilocali) fino a 150-200 mila euro per le soluzioni indipendenti. Si prediligono le tipologie dotate di giardino a uso esclusivo ed inserite in palazzine con basse spese di gestione. Il nuovo complesso termale che è operativo da pochi anni ha comportato un cambio di clientela in zona. Il centro, più orientato verso il benessere che non verso le cure termali,sta attirando clientela molto più giovane. Nel tratto di strada compreso tra il Casinò e le Terme, precisamente viale IV novembre, via Conte di Challant, via Tromen e via Favret, una tipologia degli Anni 70-80 costa circa 1500 euro al metro quadro. Per un’abitazione degli Anni 90 bisogna spendere 2000 euro al metro quadro, mentre per una degli anni 2000 il prezzo sale a 2500 euro.
Richieste sono le abitazioni che sorgono a ridosso del Col de Jux, dove si trova il comprensorio sciistico e il complesso turistico Les Pleiades, le cui quotazioni variano da 2000 a 2300 euro al metro quadro. Il ribasso delle quotazioni ha creato interesse da parte di stranieri (russi, inglesi e finlandesi) che stanno cogliendo delle ottime opportunità per investire. Questi ultimi acquirenti sono anche interessati agli immobili di Cervinia e di Valtournenche. A Cervinia si segnala un rallentamento del mercato soprattutto sui piccoli tagli che in passato erano acquistati da una clientela di età giovane. Tengono le abitazioni di prestigio che al momento non superano i 6000-7000 euro al metro quadro. Nella valle di Valtournenche si registra una contrazione dei prezzi e della domanda e un aumento dell’offerta, anche sulle abitazioni di prestigio e sulle soluzioni indipendenti: numerosi coloro che non riescono più a sostenere le spese legate al mantenimento della seconda casa e che, utilizzando poco l’abitazione (soprattutto persone anziane o piccoli imprenditori che avevano acquistato in passato), decidono di venderla oppure di affittarla. Nel comune di Valtournenche c'è un interesse da parte di acquirenti stranieri e il mercato sembra essere più dinamico: l’usato oscilla fra i 2000 e i 3000 euro al metro quadro, mentre le nuove costruzioni vanno dai 3000 ai 4000 euro al metro quadro. Resistono le quotazioni immobiliari delle località turistiche della Valle d’Ayas, Brusson e Champoluc, dove c’è un’offerta più bassa perché negli anni scorsi non c’è stato un importante sviluppo edilizio. A Brusson, la parte vecchia e il laghetto sono le zone più apprezzate: i valori oscillano da 3000 euro al metro quadro per le tipologie usate fino ai 5000 euro al metro quadro se l’immobile è stato ristrutturato e riqualificato in pieno stile valdostano (pietra e legno). In centro paese è possibile acquistare bilocali e trilocali di media qualità, ricavati da un ex albergo dismesso, al prezzo di 3500-4000 euro al metro quadro. Di particolare interesse è Estoul, frazione situata in un’area soleggiata caratterizzata da piste di discesa, snow park e un anello di 5 chilometri di piste da sci di fondo. La località più rinomata della valle è Champoluc, dove i prezzi sono rimasti stabili nella prima parte del 2014. Le quotazioni delle abitazioni vanno da 4000 (per abitazioni in buono stato) fino a 6000 euro al metro quadro per le soluzioni da poco ristrutturate. Route Ramey è la strada principale con quotazioni che possono oscillare da 4200-4300 euro al metro quadro fino a 5000 euro al metro quadro. Nella zona limitrofa al parcheggio dell’impianto di risalita e al parco giochi si sta procedendo alla ristrutturazione del Palazzetto dello Sport, che diventerà multifunzione e ospiterà una piscina e un centro benessere; a Frachey, invece, è stato ampliato il nuovo campo da golf, passato da 3 a 9 buche. L’apertura nel 2010 della funivia che collega Frachey alla Valle di Gressoney ha portato una buona rivalutazione delle abitazioni del luogo: si tratta di condomini per lo più degli Anni 70, valutati in buono stato a 4000-5000 euro al metro quadro. Interesse anche per le località di Verrayes, S. Barthelemy e Saint-Denis vicine alle località più importanti e agli impianti ma con prezzi ancora molto contenuti. Si tratta di località apprezzate soprattutto da chi desidera stare lontano dai centri più turistici e ama di più gli aspetti naturalistici della montagna. I prezzi di un’abitazione usata sono inferiori a 2000 euro al metro quadro. Nella prima parte del 2014 anche le quotazioni delle abitazioni nella zona che da Sarre si estende fino a Villeneuve sono ancora in diminuzione.
Piemonte
La vicinanza di Torino e la buona rete infrastrutturale della Valle di Susa, ha favorito non solo una buon mercato di seconda casa, (soprattutto nelle località con maggiori strutture sportive invernali), ma anche richieste di prima casa grazie all’aumento di residenti. Risulta che i centri di maggiore attrazione per i nuovi abitanti sono quelli urbani di Alta Valle (Bardonechia e Oulx). Qualche segnale si registra anche a Claviere, dove un terzo dei nuovi residenti sono in parte provenienti dall’area metropolitana torinese. Nelle località dell’Alta Valle di Susa continua l’interesse da parte dei potenziali acquirenti per le abitazioni situate in posizioni strategiche come Cesana ed Oulx, dove si segnalano prezzi molto allettanti sulle nuove costruzioni (2800 euro al metro quadro). Questo ha stimolato la domanda di seconda casa che risulta comunque in aumento rispetto ad un anno fa. I potenziali acquirenti provengono prevalentemente dal Piemonte e dalla Liguria. Non si segnalano richieste da parte di stranieri. A Bardonecchia, località più rinomata della valle, i prezzi delle case vendute nell’ultimo anno sono compresi tra 100 a 180mila euro, mentre a Cesana e San Sicario si scende a valori compresi tra 70 e 160mila euro. Il driver fondamentale di mercato in questo momento è il prezzo, insieme al tipo di abitazione, e non più la località. Le abitazioni che hanno un buon rapporto qualità/prezzo si vendono in tempi molto brevi. A Bardonecchia si attesta calo medio del 17 per cento che ha interessato principalmente i tagli superiori a 70 metri quadri. Le soluzioni più piccole, fino a 60 metri quadri, hanno tenuto maggiormente. A cercare la seconda casa in queste località sono prevalentemente persone che la utilizzano per trascorrere dei periodi di vacanza. Scarsa la percentuale di coloro che acquistano per mettere a reddito l’immobile. Nelle zone centrali ci sono abitazioni costruite negli Anni 70 che, in buono stato, si scambiano a prezzi medi di 3000 euro al metro quadro. Una delle zone più apprezzate è quella del Borgo Vecchio dove, negli ultimi anni sono state costruite numerose abitazioni in stile montano e per le quali le richieste sono di 6000 euro al metro quadro, distanti da quella che è la capacità di spesa del potenziali acquirenti che non spendono più di 5000 euro al metro quadro. Un’altra zona molto richiesta e apprezzata è quella di Campo Smith-Campo Principe, che sorge nei pressi degli impianti di risalita e offre abitazioni di nuova costruzione. Attualmente il mercato del nuovo funziona meglio a Cesana e a Oulx, dove le quotazioni si aggirano intorno a 3000 euro al metro quadro, valore non molto distante dall’usato. A Bardonecchia, sul mercato degli affitti, si registra un ridimensionamento durante la stagione invernale e l’esistenza di due periodi: un bilocale di 4 posti letto costa intorno a 3000 euro, durante la stagione più breve che va dall’8 dicembre al 30 marzo, mentre si sale a 4000 euro per il periodo che va dal primo gennaio al primo maggio. Sul mercato della seconda casa di Oulx si registrano prezzi stabili e una buona domanda alimentata spesso da persone che non riescono ad acquistare nella vicina Bardonecchia, dove i prezzi sono più elevati. Si conferma la richiesta di abitazioni di qualità costruite secondo criteri di alta efficienza energetica, ma a prezzi più contenuti. Il budget dei potenziali acquirenti si aggira intorno a 120-150mila euro per un trilocale e 70-80mila euro per un bilocale. Il tema dell’efficienza energetica è sempre più caro a chi cerca la seconda casa in montagna, soprattutto per ridurre le spese condominiali. A coloro che desiderano acquistare la seconda casa si stanno aggiungendo quelli che si spostano da Torino per migliorare la qualità di vita e che sono alla ricerca di una prima casa con giardino e camino. Infatti tra Oulx e Torino esiste un efficiente collegamento ferroviario oltre che autostradale. Si ricercano bilocali e trilocali. Tra gli acquirenti anche persone over 50 che desiderano almeno due camere da letto per poter ospitare la famiglia. Infatti a Oulx si registra soprattutto un turismo familiare e di persone che, per motivi di salute, ne apprezzano l’altitudine, inferiore a Sestriere e Bardonecchia. Le zone di Cotolivier, della Stazione e via dei Laghi sono sempre molto apprezzate: offrono condomini in stile montano e villette a schiera che si scambiano a prezzi medi di 2500 euro al metro quadro. Cresce l’interesse per la frazione di Gad, dove è in corso una discreta espansione edilizia: stanno sorgendo trilocali stile chalet in piccoli condomini a prezzi medi di 2800-3000 € euro al metro quadro. Diminuiscono invece le richieste nel Borgo Superiore, dove la maggioranza degli immobili è da ristrutturare e quelli ristrutturati hanno prezzi medi di 2200 euro al metro quadro. Stabili i prezzi immobiliari a Sauze d’Oulx nei primi sei mesi del 2014, anche se la tendenza della seconda parte dell’anno è al ribasso. Ad acquistare sono prevalentemente utilizzatori dell’immobile e non più investitori che comprano per mettere a reddito. Il budget si è notevolmente ridotto e si aggira intorno a 60-80mila euro per l’acquisto di un monolocale o di un bilocale. Gli acquirenti arrivano prevalentemente dal Piemonte e in parte dalla Liguria. Nelle zone centrali di Sauze d’Oulx si registrano quotazioni che non vanno oltre i 2700 euro al metro quadro. Per questo motivo molti potenziali acquirenti si spostano in zone come Richardette (l’usato costa intorno a 2300 euro al metro quadro), Grand Villard (2200 euro al metro quadro l’usato) e Jovenceaux (2400 euro al metro quadro). Negli ultimi anni, in queste località sono sorte anche immobili nuovi e i prezzi medi si aggirano intorno a 4000 euro al metro quadro. Per quanto riguarda gli affitti stagionali si registrano canoni intorno a 3200 euro per la stagione invernale. A Pragelato nel primo semestre del 2014 i prezzi delle case sono invariati. A cercare la casa vacanza sono in genere turisti provenienti da Torino, in particolare dall’area sud e da Pinerolo, grazie alla realizzazione del raccordo stradale Torino-Pinerolo che ha migliorato la viabilità. In questi primi sei mesi si sono registrate vendite di seconda casa per acquistare in altre località di villeggiatura oppure per aiutare i figli ad acquistare una prima casa. Per quest’ultima tipologia il budget si orienta intorno a 120-130 mila euro. La domanda di chi acquista per trascorrere le vacanze estive si distribuisce tra l’area adiacente al centro sportivo Kinka e la zona Plan, quest’ultima rivitalizzata dopo il 2012 grazie all’insediamento di un nuovo Club Méditerranée. La zona di Plan e Pattemouche, ai piedi della Val Troncea dove si trova la funivia che la collega alla via Lattea, è un’area molto apprezzata dai potenziali acquirenti. A Plan e Pattemouche le quotazioni del nuovo sono di 2500 euro al metro quadro, mentre per l’usato si registrano valori medi di 2200 euro al metro quadro. Il mercato delle locazioni estive segnala una buona domanda da parte di lavoratori stagionali: per un bilocale si spendono mediamente da 2000 a 2300 euro a stagione. Chi desidera acquistare casa a Cesana (prezzi stabili nella prima parte dell’anno) ha un budget medio che va da 60 a 140mila euro. Cesana è molto ambita perché sorge al centro della via Lattea ed è ben collegata con Claviere e con Sansicario tramite seggiovia e cabinovia. In questo momento si scambiano soprattutto appartamenti usati e costruiti tra gli Anni 70 e gli Anni 80, con valori medi di 2400 euro al metro quadro. Da segnalare alcuni interventi di nuova costruzione in zona semi centrale (sulla strada per Sestriere-Sansicario): per appartamenti in case costruite in pietra e legno ad alta efficienza energetica si spendono tra i 2800 e i 3200 euro al metro quadro. A Claviere, dove le quotazioni sono ferme nella prima parte dell’anno, in questo momento si registra una bassa offerta immobiliare e questo ha contribuito a tenere i prezzi stabili. Sul mercato delle nuove costruzioni si registra poco movimento, dato che in queste zone la disponibilità di spesa per il nuovo non supera i 4000 euro al metro quadro. Sull’usato siamo intorno a 3000 euro al metro quadro. La località registra anche delle buone richieste di immobili in affitto dal momento che sorge sulle piste e non lontano ci sono gli impianti del Monginevro. A Sansicario si segnala un aumento della domanda immobiliare in seguito alla ripresa delle attività commerciali che, negli ultimi tempi, hanno rianimato la vita della cittadina. Sansicario è una località molto apprezzata perché i residence direttamente sulle piste e l’assenza di traffico ne fanno una stazione sciistica unica. In questo momento ci sono prezzi particolarmente convenienti (2000-2500 euro al metro quadro) sulle tipologie usate e ben tenute. Frais è una frazione del comune di Chiomonte che sta ritrovando la sua vocazione turistica. È comodamente raggiungibile con i mezzi pubblici (treno e seggiovia), fattore che sta determinando un certo interesse da parte di coloro che provengono da Torino città, dalla media-bassa Val di Susa e dalla prima cintura torinese. Gli acquirenti si dividono in due fasce: ci sono coloro che prediligono monolocali e bilocali inseriti in condomini vicini alle piste e coloro che, al contrario, desiderano una soluzione più indipendente, preferibilmente con un piccolo giardino: nel primo caso il budget oscilla tra 35 e 70 mila euro, nel secondo può superare i 100mila. Attualmente il mercato è trainato dalle locazioni invernali in attesa di eventuali acquisti. Nei periodi turistici un mono-bilocale di quattro posti letto costa 500-700 euro per un singolo mese (utenze escluse), mentre per i tre mesi invernali ed estivi si affitta a 1000-1200 euro; il canone sale a 1300-1600 euro per sei mesi e a 1800-2200 euro per l’intero anno. Le quotazioni delle abitazioni usate si attestano tra 900 e 1100 euro al metro quadro, mentre quelle delle soluzioni ristrutturate salgono fino a 1500 euro al metro quadro.
Trentino Alto Adige
Le quotazioni immobiliari di Madonna di Campiglio sono in diminuzione (-5,4 per cento) soprattutto nelle zone periferiche dove c’è abbondante offerta di abitazioni più vecchie. La conseguenza è che i prezzi sono diminuiti. I valori delle zone centrali sono stabili rispetto a sei mesi fa, ma si registra una maggiore consapevolezza da parte dei venditori di dover abbassare i prezzi di richiesta. Nul centro di Campiglio difficilmente si superano i 12mila euro al metro quadro per soluzioni signorili e in ottimo stato. Nelle zone periferiche non si superano i 4500 euro al metro quadro. Lo zoccolo duro degli acquirenti arriva dalla Lombardia (Brescia, Milano), dalle Marche e dall’Emilia Romagna (Bologna), ma sono numerosi gli stranieri che durante la stagione sciistica affollano le piste di Campiglio; alcuni di essi (russi, inglesi) segnalano interesse per l’acquisto e sono alla ricerca di soluzioni indipendenti. Chi compra in questa località è particolarmente interessato ad un turismo di tipo sciistico. Prezzi in ribasso anche a Pinzolo, dove l’anno scorso è stato inaugurato il collegamento delle piste con Madonna di Campiglio. In questa località si segnalano prezzi di 2500 euro al metro per l’usato e di 3500 euro al metro quadro per il nuovo. Tra gli acquirenti di Pinzolo anche coloro che non sono particolarmente interessati all’attività sciistica, dal momento che il paese garantisce un ottimo soggiorno anche in estate. Valori sostanzialmente stabili nelle località turistiche dell’Altopiano della Paganella, Andalo, Molveno e Fai della Paganella. Nella prima parte del 2014 in queste località si è registrato un lieve aumento dell’interesse per l’acquisto della seconda casa, ma i potenziali acquirenti si dimostrano comunque ancora molto prudenti. La domanda di casa vacanza proviene prevalentemente da tutto il Nord Italia, anche grazie agli ottimi collegamenti autostradali. Nelle ultime stagioni si è assistito ad un aumento costante di clientela straniera, prevalentemente polacchi, cechi, belgi, tedeschi e olandesi; questi, al momento, sono più interessati a trascorrere le settimane bianche piuttosto che a realizzare investimenti immobiliari in zona. Il maggior numero di richieste si focalizza su trilocali (dal valore compreso tra 200 e 250 mila euro): soluzioni preferibilmente posizionate in zone centrali e servite, non lontane dagli impianti di risalita oppure dal lago di Molveno. Si registra una particolare attenzione all’esposizione, alla vista e alla tranquillità del contesto. Sempre molto richiesta Andalo dotata di moderni ed importanti impianti sciistici e ben servita. Nell’area centrale del paese, caratterizzata dalla presenza di numerose strutture alberghiere e delle abitazioni dei residenti, è possibile acquistare qualche soluzione ristrutturata a 3800 euro al metro quadro. Da segnalare che nelle immediate vicinanze del centro sportivo di Andalo, con i suoi 10mila metri quadrati di parco e strutture sportive, sono stati completati i lavori di ristrutturazione di una palazzina da 14 appartamenti e di una villetta bifamiliare, le cui quotazioni sono comprese tra 3300 e 3800 euro al metro quadro. Sempre ad Andalo sono partiti i lavori di riqualificazione di due rifugi che si trovano sulle piste della Paganella. La richiesta di seconde case di Molveno è leggermente differente: la presenza del lago infatti la rende più appetibile nel periodo estivo, anche se non mancano le richieste da parte di sciatori grazie alla vicinanza con Andalo e alla presenza di un impianto inaugurato a luglio 2014, caratterizzato da una seggiovia da otto posti che porta in località Pradel: da qui la partenza per numerose escursioni estive sui rifugi e vie ferrate presenti sul Gruppo delle Dolomiti di Brenta, la presenza del Forest Park e la prossima realizzazione di una pista per slittino omologata per gare a livello europeo. Per acquistare un appartamento usato in buone condizioni nell’area di Via Belvedere si spendono tra 2800 e 3000 euro al metro quadro, mentre il nuovo, come ad esempio l’ultima operazione realizzata in località Rio Massò, raggiunge quotazioni che oscillano tra 3500 e 3800 euro al metro quadro. L’usato cresce di valore nei pressi della zona Lido, ma l’offerta di immobili in vendita è molto limitata. Il comune di Fai della Paganella sorge a ridosso della Valle dell’Adige e risente positivamente del clima leggermente più temperato rispetto ai comuni vicini. In località Cortalta si possono acquistare tipologie ristrutturate a 2600 euro al metro quadro, mentre in località Ori si trovano villette singole e bifamiliari realizzate a partire dalla fine degli Anni 60 e anche di nuova o recente costruzione. Una recente villa disposta su 3 piani da 130 metri quadrati l’uno, con 700 metri quadrati di spazio esterno, costa circa 690 mila euro. Quotazioni leggermente inferiori si registrano a Cavedago, per questo motivo non mancano le richieste; il comune infatti si trova a soli 5 minuti di auto dal rinomato centro turistico di Andalo ed è ben collegato dalla presenza di un servizio di bus navette. Qui è possibile acquistare appartamenti nuovi o recenti a prezzi compresi tra 2000 e 2400 euro al metro quadro. Sostanzialmente stabili le quotazioni a Folgaria nella prima parte del 2014. La maggior parte degli acquirenti sono famiglie in arrivo da Padova e Vicenza, dalla Lombardia e dall’asse del Brennero. In lieve flessione la disponibilità di spesa, che per un trilocale si attesta mediamente tra 150 e 200mila euro, mentre per i bilocali i valori scendono a 100-120mila. Il centro abitato di Folgaria e la frazione Costa sono le zone maggiormente richieste per l’acquisto della casa vacanza: qui è possibile comprare a 2000-2500 euro al metro quadro soluzioni realizzate tra gli Anni 70 e gli Anni 90 in buone condizioni, mentre per tipologie più recenti oppure ristrutturate i prezzi salgono a 3500 euro al metro quadro. Le quotazioni si abbassano non appena ci si allontana e ci si orienta verso le frazioni limitrofe o la zona di Lavarone.
Veneto
Quotazioni in leggero calo ad Asiago (-1,3 per cento) nella prima parte del 2014. Aumenta infatti l’offerta di seconde case in vendita anche a causa della crescita delle tasse di possesso e delle spese di mantenimento. La richiesta di casa vacanza proviene in particolare da pensionati in arrivo dalle provincie venete, soprattutto da Vicenza e Padova. A comprare la seconda casa sono anche famiglie. In generale si tratta di acquirenti con una disponibilità media di 100 mila euro in cerca di un trilocale posizionato in zone servite e centrali, dove poter trascorrere le vacanze estive e altri periodi dell’anno. Chi compra ad Asiago, infatti, sfrutta molto la seconda casa. Molto apprezzate le tipologie ben esposte e dotate di vista panoramica. La domanda si focalizza nell’area centrale di Asiago, prevalentemente su tipologie degli Anni 70-80 perché meno costose: l’usato parte da 1200 euro al metro quadro ma può arrivare a 1600-1700 euro al metro quadro per le abitazioni in ottime condizioni. Gli immobili più recenti, realizzati circa 10 anni fa, hanno valori che superano i 2000 euro al metro quadro e per questo sono meno richiesti. I cantieri attualmente sono fermi, i costruttori che in passato hanno acquistato i terreni a prezzi elevati adesso attendono che il mercato si rivitalizzi prima di ripartire con le nuove opere. Dal punto di vista turistico Asiago offre percorsi per mountain bike e per escursioni estive, oltre a importanti tracciati per lo sci di fondo e impianti di risalita in inverno.