I problemi derivanti dalle donazioni. La difficile tutela dell'acquirente di un immobile pervenuto al venditore per donazione.

Le donazioni immobiliari, dopo la soppressione dell'imposta di successione e donazione a decorrere dal 25/10/2001, sono aumentate a dismisura. Di conseguenza sono aumentati gli atti immobiliari le cui provenienze consistono in donazioni. I problemi che possono potenzialmente derivare agli aventi causa dai donatari e da chi ha acquistato dai donatari, siano essi acquirenti di un diritto di proprietà o di un diritto reale parziario o titolari di un diritto reale di garanzia (ipoteca) su immobili provenienti da donazioni sono noti. I problemi derivano dalle conseguenze dell'esperimento vittorioso dell'azione di riduzione da parte del legittimario leso e dal correlativo esperimento dell'azione di restituzione sugli immobili, che furono oggetto di donazione. In dipendenza dell'esperimento dell'azione di riduzione i legittimari possono chiedere la restituzione degli immobili trasferiti con l'atto di donazione anche nei confronti di coloro che abbiano a loro volta acquistato i beni dal beneficiario della donazione, qualora il patrimonio personale del donatario sia insufficiente a far fronte alla pretesa del legittimario, salva solo la facoltà del terzo acquirente aggredito con l'azione di restituzione di liberarsi dall'obbligo di restituire il bene in natura pagando l'equivalente in denaro. Inoltre l'immobile viene restituito libero da qualsiasi vincolo, peso o ipoteca di cui il donatario o, in caso di successiva alienazione, l'acquirente dal donatario (o il suo eventuale avente causa) può averlo gravato, compresa ad esempio l'ipoteca accesa a garanzia di un mutuo e concessa dal donatario o dal suo avente causa a qualsiasi titolo. Le azioni che competono ai legittimari lesi possono inoltre essere esercitate in via surrogatoria ex art. 2900 Cod. Civ. anche dai creditori dei legittimari. I principi del nostro ordinamento a tutela dei legittimari lesi rendono potenzialmente impossibile la tutela di chi ha acquistato l'immobile a qualsiasi titolo da un soggetto che, a sua volta, ha avuto l'immobile per donazione. Quale rimedio per recuperare la commerciabilità dell'immobile o per consentire che sull'immobile possa essere concessa ipoteca a garanzia di un finanziamento si è prospettata la necessità che le parti dell'atto di donazione (donante e donatario) addivengano al preventivo scioglimento consensuale della donazione effettuata, in modo da ripristinare la situazione anteriore alla donazione e per far alienare il bene direttamente dal donante anziché dal donatario o per far concedere direttamente dal donante la garanzia ipotecaria sull'immobile. Con l'espressione scioglimento del contratto per mutuo consenso o per mutuo dissenso ci si riferisce all'accordo con cui le parti della donazione (donante e donatario) estinguono il precedente atto (l'art. 1372 Cod. Civ. prevede che il contratto, che ha forza di legge tra le parti, non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge). Con l'atto di mutuo dissenso della donazione si produce pertanto la risoluzione consensuale della donazione, il suo annientamento ed il ripristino con effetto retroattivo dello status quo ante. Si tratta di un negozio ripristinatorio a mezzo di un accordo risolutorio che comporta la riviviscenza dell'atto di provenienza originario e anteriore all'atto di donazione. L'immobile ritorna in tal modo al donante che, proprietario in base al primitivo suo titolo di provenienza, può addivenire all'atto di alienazione con il terzo. Il terzo con l'alienazione a lui fatta diventa in tal modo proprietario dell'immobile nei cui titoli di provenienza dei precedenti proprietari sono escluse donazioni (sottoposte come visto potenzialmente alla possibilità dell'esperimento delle azioni di riduzione e di restituzione dei legittimi lesi).